Site İşletmeciliği-Apartman ve Toplu Yapılar Yöneticiliği

Site İşletmeciliği-Apartman ve Toplu Yapılar Yöneticiliği

Toplu Yapılarda Yöneticiler, Denetçiler, Kat Malikleri, Kiracılar ve Çalışanlar için Rehber. Komşu Hakları ve İletişim.

1.Bölümde:     Türkiye’de Toplu Yapılaşma ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ortaya Çıkması

Toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmektedir. Toplu yapılar tek bir blokta olabildiği gibi bir site içindeki yapılar da olabilir.

Türkiye’de 1950’li yıllarda kırdan kente doğru yönelen göçlerle birlikte kentlerde arsaların azlığı ve mevcut arsaların da yüksek maliyetli olmasıyla birlikte apartman tarzı yapıların sayısı artmıştır. Birçok ailenin ekonomik nedenlerle müstakil konutlarda yaşama sahip olamamaları sonucunda apartmanlaşma yaygınlaşmıştır. Toplu olarak yaşamanın veya ticari faaliyeti yerine getirmenin sosyal – kültürel, mimari ve hukuki sonuçları bulunmaktadır. Mesken amaçlı veya ticari kaygılarla inşa edilen toplu yapıların sayısının artmasıyla kişilerin birbirleriyle ilişkileri, gündelik yaşamları, ekonomik menfaatleri, hukuki hakları köklü bir değişime uğramıştır.

Bu ünitede, toplu yapılaşma ile birlikte ortaya çıkan hukuki problemler ve problemlerin çözümü için getirilen hukuki düzenlemeler incelenmiştir. Bu kapsamda öncelikle Dünya’da ve Türkiye’de toplu yapılaşma sürecinin hazırlayıcısı olan apartmanlaşma olgusu ele alınmıştır. Daha sonra ise Türkiye’de apartmanlaşmanın nedenleri ve sosyo-kültürel yapıdaki etkileri ele alınmıştır.

Apartman tarzı yapılarda yaşamanın sosyal hayata etkileri de bu bağlamda irdelenmiştir. Son olarak toplu yaşamın beraberinde getirdiği hukuki sorunların çözümü için düzenlenen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun oluşum süreci ve kanunla ilgili değişiklikler ele alınmıştır.

2.Bölümde:          Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı ile İlgili Temel Kavramlar

Apartman ve site tarzı toplu yaşama alanlarında maliklerin, bu yapılarda bir bağımsız bölümün sahibi olmalarından kaynaklanan ve malike fayda sağlayan çeşitli hakları bulunmaktadır. Maliklerin, üyelik durumlarından doğan hakları yanında toplu yaşam alanlarında huzurlu bir ortamın sağlanması noktasında sorumlulukları da bulunmaktadır. Tek bir parsel üzerinde çok sayıda malikin barınmasına bağlı olarak çeşitli sorunların ortaya çıkması olağan bir durumdur.

Önemli olan bu sorunları asgari düzeye indirebilmektir. Bu ise ancak hukuk kuralları çerçevesinde şekillenen ve diğer kişilere saygı temelinde düzenlenen bir yaşam ile mümkün olabilir.

Bu Ünitede Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öncelikle anlam karışıklıklarının önüne geçebilmek amacıyla kat mülkiyeti ile ilgili temel kavramlar tanımlanmıştır. Daha sonra ise kat mülkiyetinin niteliği ve kat mülkiyetinin kurulma süreci, kuruluş için gereken koşulların – belgelerin neler olduğu ele alınmıştır.  Ünitenin üçüncü bölümünde ise huzurlu yaşam alanlarının sağlanabilmesi için kat irtifakı hak sahiplerinin ve kat maliklerinin haklarının neler olduğu sıralanmıştır. Ayrıca maliklerin sorumluluklarının ve borçlarının neler olduğu da  analiz edilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanuna tabi bağımsız bölümler üzerinde açılamayacak ticari işletmelerin neler olduğu, müsaade mecburiyetinin hangi konuları içerdiği incelenmiştir. Bu kapsamda Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen çekilmezlik hâllerinin neler olduğu ve bu koşullarda maliklerin ne gibi haklara sahip oldukları da irdelenmiştir.

3.Bölümde:           Ortak Yerler, Ortak Giderler ve Eklentiler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ele alınan temel konular arasında ortak yerler, ortak yerlerle ilgili giderler ve eklentiler gelmektedir. Kişilerin, bir toplu yapıda malik olmasının sonucu olarak sahip oldukları çeşitli hakları ve sorumlulukları bulunmaktadır. Bağımsız bölümlerin dışında kalan alanlar olarak ortak yerlerin bakımı, korunması ve buralarda yenilik – ilavelerin yapılması kat malikleri arasında en çok tartışılan konular arasındadır. Ortak yerlerle ilgili giderlerin, malikler arasında nasıl paylaştırılacağı ve kendi payına düşen ortak giderleri ödemeyen maliklere yönelik uygulanabilecek yaptırımların neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ele alınmıştır. Genel giderlerden payına düşen bedeli ödemeyen kat malikleri hakkında uygulanacak mali cezalar, diğer borçlar karşısında önceliklidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ele alınan hususlardan bir diğeri de eklentilerdir.

Bir bağımsız bölümün dışında yer almakla birlikte doğrudan söz konusu bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilmiş olan eklentilerin nasıl tespit edileceği hususu zaman zaman ihtilaflara neden olmaktadır.

Bu ünitede ilk olarak ortak yerlerin neler olduğu, nasıl tespit edilecekleri, bu yerlerde onarımların ve tesislerin nasıl gerçekleştirileceği, maliklerin ortak yerler üzerindeki hakları ele alınacaktır. Ünitede ikinci olarak ortak yerlerle ilgili giderlerin neler olduğu ve bu giderlerin hangi yöntemlerle bağımsız bölüm maliklerinden tahsil edileceği konusu irdelenmiştir. Ünitede son olarak, maliklerin kendi bağımsız bölümleri dışında yer almakla birlikte doğrudan onların kullanımına tahsis edilen ve tapu sicillerinde kayıt altına alınmış olan eklentiler konusu irdelenmiştir.

4.Bölümde:       Yönetim Planı ve İşletme Projesi

Bina ve sitelerde yaşayan kişilerin; belirli kurallar çerçevesinde hareket etmesi, diğer maliklerin haklarına saygı kuralları çerçevesinde gereken özeni göstermesi, ilgili hukuki mevzuatın kendisine tanıdığı yetkiler çerçevesinde yaşantısını sürdürmesi huzurlu yaşam alanlarının oluşturulması için önem arz etmektedir. Toplu yaşama imkânı sağlayan bina ve sitelerde yaşayan malikler, kendi sitelerine özgü özel yönetim modeli geliştirebilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu, maliklere bu konuda bir özerklik tanımıştır. Kanunun çizdiği sınırları ihlal etmemek ve tüm maliklerin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sahip olduğu hakların korunması kaydıyla malikler, yaşadıkları binaların ve sitelerin yönetim tarzını belirleme hakkına sahiplerdir.

Ayrıca malikler, yaşamlarını sürdürdükleri bina ve sitelerin gelirlerini ve giderlerini en rasyonel şekilde yönetebilmek ve gayrimenkulün mali yapısını tüm maliklere fayda sağlayacak şekilde düzenlenmelidirler. Bina ve sitelerin gelir – giderlerinden oluşan mali yapısının yönetildiği sistem, işletme projesi olarak adlandırılmaktadır. Bu yönüyle işletme projesi, toplu yapıların bütçesidir.

Bu ünitede ilk olarak ana gayrimenkulün yönetim şeklini ve kurallarını içeren yönetim planı; hukuki niteliği, ilkeleri, konusu, hazırlanması ve değiştirilmesi başlıkları altında ayrıntılı bir şekilde ele alınmıştır. İkinci olarak ise ana gayrimenkulün bütçesi niteliğinde olan işletme projeleri ele alınmıştır. Bina ve sitelerin gelirlerinin ve giderlerinin ayrıntılı olarak ele alındığı, maliklere düşen aidat ve avans miktarlarının tespit edildiği, İcra ve İflas Kanunu’na göre resmi resmî bir belge niteliğinde olan işletme projelerinin içeriği, unsurları, kim tarafından hazırlandığı ve nasıl uygulanacağı, işletme projesine uygun davranmayan maliklerle ilgili yaptırımlar konuları irdelenmiştir.

5.Bölümde:             Kat Mülkiyeti Sisteminin Yönetimi

Günümüzde kentlerde kişilerin yaşamlarını sürdürdükleri yapılar, toplu yaşama imkânı sağlayan binalar ve siteler şeklinde inşa edilmiştir. Bu yapıların bir kısmında çok sayıda bağımsız bölüm bulunmaktadır. Yapılar ve sitelerde bulunan bağımsız bölümlerin sayısı arttıkça,  yaşayan kişilerin sayısı da artmaktadır. Malik sayısının artması ise daha çok sorunun ortaya çıkmasını beraberinde getirmektedir.

Toplu yapılarda malikler arasında huzurlu ve sürdürülebilir bir yaşamın gerçekleştirilmesi için bu yapıların profesyonel bir şekilde yönetilmesi gerekliliği ortaya çıkmaktadır. Günümüzdeki büyük kentlerde bin – bin beş yüz bağımsız bölümün bulunduğu sitelere rastlamak olağan bir durumdur. Doğal olarak bu sitelerin yönetiminin geleneksel modellerle gerçekleştirilmesi imkânsızdır. Bu sitelerin profesyonel bir yönetim anlayışı ve yönetici ile idare edilmesi gerekmektedir.

2007 yılında büyük kentlerde site tarzı yapılaşmanın artması ve geleneksel Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu siteler için yetersiz hâle gelmesiyle birlikte 5711 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 21 madde değiştirilmiş ve yeni bir bölüm kanun metnine eklenmiştir. 5711 sayılı Kanun ile apartman ve site yönetimlerinde günün ihtiyaçlarına uygun olarak birçok yenilik getirmiştir.

Getirilen yeniliklerin içerisinden en önemlileri toplu yapılara ilişkin (sitelere) olanlardır. Eklenen yeni maddelerle toplu yapı kavramı geliştirilmiştir ve toplu yapılar hakkında özel yönetim modelleri geliştirilmiştir. 5711 sayılı Kanun ile birlikte toplu yapı olarak tanımlanan sitelerin yönetiminin nasıl gerçekleştirileceği hususu 69. madde ile düzenlenmiştir. 5711 sayılı Kanun ile toplu yapıların yönetiminde ortaya çıkan sorunların önüne geçebilmek amacıyla kat mülkiyeti sisteminin yönetim organları ve bunların görevleri üzerinde esaslı bir düzenleme gerçekleştirilmiştir.

Bu ünitede ilk olarak site yöneticilerinin sahip olmaları gereken özelliklerin neler olduğu ele alınmıştır. İkinci olarak ise binalarda ve sitelerde yönetim işlevini gerçekleştirecek olan yönetim kurulunun ve yöneticilerin seçilme yöntemleri, bunların görevleri, yetkilileri ve sorumlulukları irdelenmiştir.

6.Bölümde:                Toplu Yapılarda Genel Kurul ve Denetim Kurulu

Toplu yapıların yönetim organları tekli binalardan farklıdır. Toplu yapılarda çok sayıda blok ve bağımsız bölüm bulunduğu için bu yapıların yönetimi daha karmaşıktır.  Toplu yapıların yönetimi tek bir kişi ya da organ tarafından gerçekleştirilemeyeceği için, birden çok yönetim organı gereklidir. Nitekim toplu yapıların türlerine göre blok yönetimi, ada yönetimi ve toplu yapı yönetimi gibi çeşitli yönetimsel yapılara sahip siteler bulunmaktadır. Her yönetim organının yetki alanı ve görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Ortak altyapı ve tesisi kullanan yapılarda yaşayan malikler, söz konusu toplu yapının genel yönetiminde de söz sahibidirler. Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri genel kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. Toplu yapılarda yönetim konusunda en önemli organ, toplu yapı kat malikleri genel kuruludur.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim faaliyetlerinin yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına ve kanuna uygun olarak icra edilip edilmediği, kat malikleri kurulunca denetlenir. Bu denetleme işini yapan organın adı ise, denetçi veya denetim kuruludur.

Bu ünitede ilk olarak toplu yapıların en üst yönetim organı konumunda olan kat malikleri kurulları, bu kurulların görevleri ve toplantıları ele alınmıştır. Ünitenin ikinci bölümünde ise toplu yapılardaki yönetimin, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu ilkelerine uygun bir şekilde yerine getirilip getirilmediğini denetleyen organ olarak denetim kurulu ve görevleri ele alınmıştır.

7.Bölümde:             Konut Kapıcıları ve Komşuluk Hakkı

Çok katlı ve toplu yapılarda genel nitelikteki hizmetlerin sayısı, müstakil yapılara oranla çok daha fazladır. Çok katlı ve toplu yapılarda yaşamlarını sürdüren malikler, kendi bağımsız bölümlerinin dışında kalan yerlerde doğan bu genel hizmetleri yerine getirmede yetersiz kalmaktadırlar. Ana gayrimenkulün bakımı ve temizliği başta olmak üzere küçük çaplı onarımlara kadar uzanan bir yelpazede işlerin yerine getirilmesinde çalışacak kişilere ihtiyaç duyulmaktadır. Bu kişiler, hukuki literatürde konut kapıcıları olarak nitelendirilmektedir. Konut kapıcılarının görev tanımları, çalışma şartları, hakları ve sorumlulukları Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Çok katlı ve toplu yapılarda bir veya birden fazla parsel üzerinde çok sayıda kişi bir arada yaşamlarını sürdürmektedirler. Bu kişiler, aynı kentte ve aynı mahallede yaşamaktan daha öte aynı yapıda veya aynı sitede bir arada yaşamalarından dolayı komşuluk hukuku ile birbirlerine bağlıdırlar. Komşuluk hukuku, sadece örf ve âdetler çerçevesinde ele alınan bir olgu değildir. Komşuluk hukuku, Türk Medeni Kanunu bağlamında ele alınmaktadır ve mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlayan bir hukuki düzenleme olarak önemli bir yere sahiptir.

Kişilerin bir arada yaşamalarından dolayı çeşitli problemlerin ortaya çıkması olağan bir durumdur. Önemli olan aynı yaşam alanlarını paylaşan kişilerin birbirlerine hoşgörülü davranarak, karşılıklı saygı çerçevesinde konutlarında veya iş yerlerinde yaşamlarını sürdürmeleridir.

Bu ünitede toplu yapılarda kişilerin günlük yaşantılarını doğrudan etkileyen konut kapıcıları ve komşuluk hukuku konuları ele alınmıştır. Toplu yapılarda huzurlu ve esenlik içinde yaşamayı sağlamaya yönelik olan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yetersiz kaldığı bu konular, Konut Kapıcıları Yönetmeliği ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde incelenmiştir.

8.Bölümde:        Toplu Yapılarda Ortak Yaşam ile İlgili Yasal Mevzuat

Toplu yapılarda çok sayıda kişi, tek bir parsel üzerinde birlikte yaşamlarını sürdürmektedirler. Toplu yaşamın beraberinde getirdiği sorunların çözümü noktasında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlemeler yapılmıştır. Fakat Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yaşamın sorunlarını çözmede yetersiz kaldığı hususlarda geçerli olan hukuki mevzuatın da ayrıca incelenmesi gerekmektedir.

Toplu yapılarda kat maliklerinin huzur ve güvenli bir ortamda yaşamalarının sağlanabilmesi amacıyla çeşitli yasal düzenlemeler gerçekleştirilmiştir. Bu çerçevede 1999 Marmara Depremi’nden sonra yasalaşan Afet Sigortaları Kanunu ile binalarda deprem nedeniyle meydana gelebilecek maddi zararların karşılanması hedeflenmiştir. 1988 yılında düzenlenen nükleer ve konvansiyonel silahlarla, biyolojik ve kimyevi harp maddelerinin tesirlerinden ve tabii afetlerden insanlarla, insanların yaşaması ve ülkenin harp gücünün devamı için zaruri canlı ve cansız kıymetleri korumak maksadıyla inşa edilen korunma sığınakları konu alan Sığınak Yönetmeliği, toplu yapılar için önem arzetmektedir. Ayrıca günümüz kentlerinin en önemli sorunlarından birisi hâline gelen otopark sorununu çözmek için Otopark Yönetmeliği yürürlüğe girmiştir. Çok katlı yapılarda yaşayan kişilerin sayısının artmasıyla asansörler de önemli hâle gelmiştir. Nitekim bu çerçevede Asansör Yönetmeliği 2015 yılında düzenlenmiştir. Türkiye’de enerji verimliliğini artırmak ve teşvik etmek amacıyla 2007 tarihli Enerji Verimliliği Kanunu ön plana çıkmıştır.

Bu ünitede bir veya birden fazla parsel üzerinde gerçekleştirilen toplu yaşamın daha güvenli ve esenlik içinde gerçekleştirilebilmesi için geçerli olan Afet Sigortaları Kanunu, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği ve Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği incelenecektir. Söz konusu yasal mevzuatlar öncelikle toplu yapılarda yaşayan bireylerin can güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır. Bu düzenlemeler, can güvenliği yanında kişilerin yaşadıkları konutlarında ve çalıştıkları iş yerlerinde yaşam kalitelerinin yükselmesine de hizmet etmektedir.

9.Bölümde:                Bina ve Sitelerle İlgili Diğer Yasal Mevzuat

Bina ve site yönetimi ile ilgili olarak maliklerin hakları, borçları, yönetim organları ve görevleri, vb. konular toplu yaşam alanlarında huzurlu ve güvenli bir ortamın sağlanmasında önemlidir. Binalarda ve sitelerde yaşayan kişilerin esenliğini sağlamayı amaçlayan Kat Mülkiyeti Kanunu yanında ayrıca binalarda ve sitelerde toplu yaşamı ilgilendiren yardımcı nitelikteki diğer hukuki kaynakların da öğrenilmesi gereklidir.

Bu ünitede ilk sırada binaların ve sitelerin adreslerinin nasıl belirlendiği, bu konuda yetkili olan kurumların neler olduğu ele alınmıştır. Bu çerçevede adresi oluşturan bileşenler olarak bina, site, cadde, sokak, meydan, mahalle, mezra, vb. kavramlar analiz edilmiştir. Mahalle, cadde, sokak, site ve binalara numara verme usul ve yöntemleri irdelenmiştir. Burada adres bilişenlerinin oluşturulması sürecindeki görevli olan kuruluşlar da ele alınmıştır.

İkinci olarak ise kimlik ve adres bildirimine esas uygulamalar hukuki çerçevede ele alınmıştır. Yöneticilerin bina ve siteleri yönetme sürecinde maliklere ilişkin bilgileri yetkili makamlara bildirmeleriyle buralarda görev yapan personelin ve yaşayan kişilerin kimliklerinin bildirilmesi de binalarda ve sitelerde huzurlu ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması açısından oldukça önemlidir. Bu ünitede binalardaki ve sitelerdeki misafirlik durumlarında ikametgâh bildirimi konusu ve bildirimsiz olarak binalarda yaşayan kişilerle ilgili konular da ele alınmıştır.

Ünitede son olarak bina ve site içerisindeki taşınmaz mallara karşı mevcut olan ya da olabilecek haksız saldırı durumunda yapılması gereken iş ve işlemler 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında anlatılmıştır. Bu kanun bağlamında malikin hakları, yetkili kurumlar ve yapılması gereken uygulamalar analiz edilmiştir.

10.Bölümde:            Site Yönetiminin Muhasebesi

Ortak yapı ve tesislerden oluşan site yönetimlerinin, finansal hareketlerini tüm kat maliklerinin bilgisine sunmak için muhasebe ve muhasebe tarafından üretilen mali tablolara ihtiyaçları vardır. Günümüzde teknolojinin geliştirdiği yazılım programları, bu bilginin üretilmesinde önemli ölçüde yararlı olmaktadır.

Bu ünitede site yönetimlerinde uygulanması gereken muhasebe sistemi, muhasebe prensipleri, düzenlenmesi gereken belgeler, defterler, beyannameler ile muhasebe süreci anlatılmıştır. Ayrıca kat maliklerinin yapılan finansal işlemlere olan güvenini sağlamak için denetim yöntemleri de açıklanmıştır.

11.Bölümde:               Site Yönetiminde Vergilendirme

Türkiye’de ekonomik, sosyal, siyasal ve toplumsal gelişmelere paralel olarak ortak yaşam ve ticaret alanları gelişmeye başlamıştır. Şehirleşme ile birlikte insanlar, siteler ve apartman topluluklarından oluşan ortak yaşam merkezlerinde yaşamaya başlamıştır. Ayrıca, günümüz ticaret hareketlerindeki gelişmelere paralel olarak site özelliğine sahip ticaret merkezleri, iş hanları ve alış veriş merkezleri kurulmaya başlamıştır. Sitelerin bulunduğu yerleşim bölgesinin özelliğine göre mesken olarak kullanılmakla birlikte, ticaret alanı özelliği taşıyan ortak unsurlar ile iç içe girmiştir. Bu sitelerin yönetiminin bireysel çabaları aşmış bir yönetim statüsüne kavuşturulması, resmî ve mali kimliğini kazanması yasal zorunluluk hâline gelmiştir. Bununla beraber sitelerde kapıcı, kaloriferci, temizlik, bahçıvan, güvenlik, bakım ve onarım elemanı gibi iş gücü istihdam edilmektedir. Hizmetin kalitesi gereği; ısınma, soğutma, elektrik, su, doğal gaz, sosyal hizmet alanları, iletişim araçları, otopark hizmetleri gibi birçok giderler oluşmaktadır. Bu giderlerin karşılanması için kat maliklerinden yüksek meblağda rakamlara ulaşan aidatlar toplanmaktadır.

Bu bölümde site yönetimi tarafından yapılan hizmetlerin, giderlerin, toplanan aidatların, gerçekleştirilen diğer finansal işlemlerin vergi yasaları yönünden sorumluluk kapsamı, uygulama alanı, yasal işlemleri, belge ve beyan düzeni ele alınmıştır. Site yönetiminin mükellefiyet şekline göre kimliği vergi numarası, vergi yasaları karşısındaki sorumlulukları, ödevleri açıklanacak, kat maliklerini ilgilendiren vergi ve yasal yükümlülükler, istisnalar ve muafiyetler işlenecek, örnek uygulamalara yer verilecektir.

12.Bölümde:                Bina ve Sitelerde İş Güvenliği

Her birimin bir kuruluş amacı vardır. Çok katlı ve birden çok aileyi barındıran binalar ile bir ya da birden fazla imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış birden çok konut yapısını içinde barındıran alana sitelerin temel amacı içinde yaşayan insanlara rahat, huzurlu ve güvenli yaşam alanları sunmaktır.  Ancak insanın olduğu her yerde çeşitli risklerle karşılaşmak kaçınılmazdır. Sitelerde de yaşayan insanlar kadar çalışanlar ve gün içinde başta ziyaret olmak üzere çeşitli amaçlarla gelip giden sayısı çoğunlukla tahmin edilemeyen insanlar bulunmaktadır. Ve bu insanların karşılaştığı ya da karşılaşma olasılığının bulunduğu pek çok tehlike olasılığı bir diğer deyişle risk bulunmaktadır.  Bina ve site yönetimi, tüm sitenin ortak alanlarının bakım, onarım ve tadilat işleri ile yanında bir işletme gibi yönetilmesini de üstlenen biridir. Ana bağımsız bölüm yöneticilerinden oluşan site yönetimi, bina yöneticileri içinden seçilir ve yöneticilerin görevleri 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. madde hükmüne göre yöneticinin görevleri tanımlanmış bulunmaktadır.

Öte yandan, bina ve/veya sitelerde 20/6/2012 tarihli ve 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ile 29/12/2012 tarihli ve 28512 sayılı Resmî Gazete`de yayımlanarak yürürlüğe giren İş Sağlığı ve Güvenliği Risk Değerlendirmesi Yönetmeliği uyarınca risk değerlendirmesinin yapılması standardı getirilmiştir. Bina ve/veya siteler için kontrol listesinin doldurularak yönetimde bulundurulması, belirli aralıklarla güncellenmesi ve bu değerlendirme sonucunda alınması öngörülen tedbirlerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu çerçevede bina ve sitelerin İş Sağlığı ve Güvenliği Risk Değerlendirmesi yapılarak kayıt altına alınmaktadır.

13.Bölümde:                  Bina ve Sitelerde Malikler Arası İletişim

İnsan: İrade, idrak, düşünme melekelerine sahip, davranışlarında öncelikle bir amacı olması gereken ve en önemlisi sosyal hayatın içinde yer alan bir varlıktır. İnsan ve hayvan arasındaki fark, birinin dillerini geliştiremeyip dünyayı ancak imgeleyebilmeleri ve imgelerle düşünebilmeleri diğerinin ise dillerini geliştirip dünyayı kavramlaştırabilmeleri ve kavramsal olarak düşünebilmelerinden ibarettir. Evrimsel değişim, dilin her geçen gün gelişmesine neden olurken insanlar arasındaki iletinin aktarılmasında da çok önemli olmuştur. Bu nedenle sosyal bir varlık olan insanın her bulunduğu ortamda sosyalleşmesi en temel ihtiyaçlarından biridir. Canlılar arasında iletişim kurma yetisine sahip tek tür, insan değildir. Fakat insanı diğer canlılardan ayıran en temel özellik, geçmişte olmuş ve gelecekte olabilecekler konusunda iletişim gerçekleştirebilir olmalarıdır. Bu özellikleri, iletişimi farklı ortamlara taşıyabilmelerinde en önemli etken olmuştur. Düşüncelerin, duyguların biriktirilmesi mekân ve zaman farkı gözetilmeden gerçekleşebilmesinin yanında sosyal bir varlık olmasının getirisi olarak insan, bulunduğu ortamda ilk olarak konuşulacak kişi arar. Bu durum yeni arkadaşlıkların kurulmasını, komşuluk ilişkilerinin geliştirilmesini, alışmakta olduğunuz mahalleden, şehirden, ülkeden daha çok keyif alınmasını sağlar.

Sosyalleşmeyi gerçekleştirdiğiniz ortamdan ayrılmak suretiyle güzel arkadaşlıkları, özlenen komşuluk ilişkilerini ve daha farklı kişilerle paylaşılan güzel ya da kötü anılar geçmişte kalmakta ve geride kalan bu zaman dilimleri özlemle anılmakta ama hiçbir zaman unutulmamaktadır.

Her insan huzur ve güven içerisinde yaşamak, dostluğun ve sevginin var olduğu ortamlarda olmak ister. Bulunduğu yerlerde sevgi, saygı, huzur, mutluluk, barış, kardeşlik, hak ve adaletin özlemini duyar. Herkes tarafından özlenen bu ortamın oluşması yönünde kendisi gayret göstermek istemediği gibi, dostluğu, güzel sözü, güler yüzü karşısındaki kişilerden bekler ya da bu ortamları sağlayacak birilerinin çıkmasını bekler. Aslına bakarsanız bu ortamların oluşması, yerleşmesi, gelişmesi ve devamlılığın sağlanması toplumun bir parçası olan sosyal hayatın içerisinde yer alan insanın asli görevleri arasındadır. Bu yönde gösterilecek çaba, ortamların yaşanılabilir kılınmasında önemlidir.

Toplu yaşam alanlarının huzurlu ve mutlu bir yer hâline gelmesinde önemli etken olan insanın bireysel olarak bu konuda çaba sarf etmesi gerekir.

Fakat hayat şartlarının her geçen gün bireyselleştirdiği ve bencilleştirdiği bir toplumda bunu sağlamak gün geçtikçe zorlaşmakta ve bu konularda sorunların, şikâyetlerin, huzursuzlukların sayısı da artırmaktadır. Aslında insan her gün sosyal ilişkiler bilançosunu gözden geçirmek, kendinizi ve iletişiminizi değerlendirmek varsa eksikleri tespit ederek gidermek adına çaba sarf edebilmelidir. Gelecek zamanlar da insanlarla olan iletişiminizi olumlu enerjilerle güçlendirir ve hayata insanlara pozitif bakabileceğiniz yönde kendinizi geliştirseniz sosyal bir varlık olmanın getirisi olarak etrafınızda olması gereken insan sayısı artacaktır.

Etrafındaki kişilerle iletişimin başarısında kişinin rolü büyüktür. Çünkü biz çevremizdeki kişilerle nasıl iletişim hâlinde isek kendimizle de iletişim hâlindeyiz. Zaman zaman iletişim becerimizi kendimizle muhasebe yapıyor, eleştiriyor ya da takdir ediyorsak bu insanın kendisi ile iletişimidir. Kendisi ile kızgınlık, nefret, öfke duyguları ile beraber yaşayanlar olabildiği gibi içinde bu duygular yerine sevgi, merhamet, hoşgörü duygularını besleyen insanlar da vardır. Başkalarıyla ilişkisi nasıl ise kendisiyle de ilişkisi aynıdır. Bu nedenle her bulunduğumuz sosyal ortam, birbirinden farklı olmayacak bizim tercih ettiğimiz gibi olacaktır. Etrafımızda ya kızgın, agresif, negatif insanlar ya da sevgi, saygı ve hoşgörünün oluştuğu pozitif insanlar olacaktır.

Görüldüğü gibi her geçen gün gelişen yeni modern yaşam alanlarında bizler de mutlu yaşayabilmek, tercih ettiğimiz yaşam alanında komşularımızla sağlıklı iletişim kurabilmek ve sitenin sosyal alanlarını huzur içerisinde aktif kullanabilmek için iletişim becerisine çok ihtiyacımız vardır. Burada iletişimin önemi nedir? Ve “İletişim becerisine sahip olabilmek için nelere dikkat etmemiz gerekir?” sorularına ilk bölümde cevap aranmıştır. Diğer bölümlerde komşuluk ilişkileri, olası şikâyetlerin değerlendirilmesinde ve olumlu sonuçlanmasında iletişim becerisinin önemi vurgulanmıştır. Son olarak ise site çalışanları ve site çalışanları ile iletişimin düzenlenmesi irdelenerek konu örnek olaylarla açıklanmıştır.

14.Bölümde:                    Bina ve Sitelerde Acil Durum Yönetimi

Bina ve site gibi toplu yaşam alanlarında maliklerin güvenli – huzurlu yaşam ve çalışma ortamına kavuşmaları, en önemlisi bu ortamın devamlılığı konusu kat mülkiyeti sisteminin öncelikli konusudur. Bu çerçevede Kat Mülkiyeti Kanunu, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun, Başbakanlık Kriz Yönetim Merkezi Yönetmeliği, İşyerlerinde Acil Durumlar Hakkında Yönetmelik yol gösterici niteliktedir. Çok sayıda insanın bir arada yaşadığı veya çalıştığı binalar ve siteler ne kadar üstün teknolojiyle donatılırsa donatılsın mutlaka belirli bir oranda risk ve tehlikeyi bünyesinde barındırmaktadır. Bu nedenle toplu yaşam alanlarının yönetiminden sorumlu yöneticilerin, çalışan personelin ve burada yaşayan/ çalışan kişilerin toplu olarak yaşamlarını sürdürdükleri binalarda ve sitelerde olabilecek acil bir duruma hazırlıklı olmaları gereklidir. Bu hazırlıklar ve ihtiyaç olması hâlinde gerçekleştirilecek iş ve işlemler belirli bir düzen ve sistem dahilinde yerine getirilmelidir. Bu iş ve işlemler acil durum planlaması bağlamında ele alınmaktadır.

Binaların ve sitelerin kullanım amaçları, türleri, kullanım şekilleri, büyüklükleri, ihtiyaçları, topografik özellikleri, coğrafik şartları, iç ve dış dinamikleri ile tabi olduğu hukuki düzenlemeler birbirlerinden farklılıklar göstermektedirler.

Bu nedenle her binanın ve sitenin karşı karşıya kalabileceği acil durumlar ve çözüm önerileri de farklıdır. Binaların ve sitelerin yöneticileri meydana gelebilecek olası acil durumları göz önünde bulundurularak acil durum planı hazırlamalıdır. Bu kapsamda öncelikle önleyici ve sınırlayıcı tedbirler belirlenmeli, daha sonra acil müdahale ve tahliye yöntemleri tespit edilmeli, bu konuda görevlendirilecek çalışanlar belirlenmeli ve belirli aralıklarla tatbikatlar yapılarak binalarda ve sitelerde yaşayan kişiler bilgilendirilmelidir.

Bu ünitede kişilerin toplu olarak yaşamlarını sürdürdükleri binalarda ve sitelerde karşılaşılabilecek acil durumların neler olabileceği ve bu durumların nasıl yönetileceği, yetkili kişilerin kim olduğu ve bu kişilerin yetkilerinin neler olduğu konusu ele alınmıştır.