民泊開業虎の巻 - 8ステップ開業ロードマップ実践ガイド【7つのワークシート付き】

まずは情報収集から

どんな宿が人気ですか？どこにエリアで物件を探しますか？宿を開業するためには何が必要ですか？オンラインとオフラインで情報を集めましょう！

1.気になる宿をチェックする

Airbnbや楽天トラベルを使って、気になる宿を探そう！そして自分の目で確かめるために、気になった宿に泊まってみよう！

2.宿作りに必要な情報を集める

宿作りの本や教材を買ったり、SNSを活用して勉強しよう！

3.AirDNAを使う

民泊分析ツールAirDNAを使って、ライバルの売上や稼働率、単価を調べよう！

宿業は立地が事業の成否の9割です。

どんなにおしゃれな内装の民泊を作っても、どんなに素晴らしいおもてなしを提供しても、ロケーションが悪ければ集客は難しいし、ゲストの満足度も高くありません。

物件決定までの流れ

①探す

オンライン・オフラインで物件を検索しよう。狙いは地元の不動産屋さん。

②内覧する

良さそうな物件があれば、どんどん内覧しましょう。

③プラン作成

ピンときたら、間取りや収支、改装費用などを検討しよう。

④契約

賃貸の場合は、普通借家か定期借家か気をつけること。融資特約を付けることも。

⑤融資の相談

物件購入費用 or 改装費用の借り入れのため金融機関に相談に行きます。

民泊物件を探すための5つのアドバイス

• 「民泊」という言葉は使わない！

• 必要なのは行動量！

• たくさん内覧して目を養う！

• 不動産屋に気に入ってもらう！

• 理想の物件は見つからない！目指せ70点！

民泊開業にかかる費用をすべて自己資金で賄うことが可能であれば融資は必要ありません。一方で物件取得費用や改装費用を自己資金で負担することができなければ、金融機関からの借入が必要です。

この事業計画書は、私が実際に日本政策金融公庫から400万円の融資を受けた際に使用した事業計画書です。

融資担当者が融資を検討する際に必要な項目がすべて揃っています。各項目を補足する形で右側にコメントを記入しましたので、ご自身の物件の計画書作成の参考にしてください。

創業融資で大切なことは事業計画書の完成度です。一方でさらに大切なのは事業にかける想いです。

民泊事業の開業費用について、なにに幾らくらい必要か解説しています。

実際に開業コスト計算書を見ながら説明します。

類似民泊リスティングをAirDNAを使って調べ上げ、競合施設の売上や単価、稼働率を参考に自施設の売上やコスト、利益を計算します。

改修工事の流れ

1.アイデア

どんな宿にするか構想を練ります。この時間が一番楽しい！

2.図面化

描いたアイデアや宿のコンセプトを実際の図面に落とし込みます。自分一人で図面を作れない場合は設計士にお願いすることも。

3.見積もり

出来上がった図面をもとに、施工会社に見積もりを依頼します。規模の大きな工事の場合は、相見積もりは必至です。

4.契約

見積もりをもとに、依頼する会社を決定します。金額だけでなく工事内容、スケジュール、支払い時期なども確認します。

5.工事スタート

工事が始まる前には近所の人に事前にご挨拶を。また予定通り工事が進んでいるか、常に進捗を確認します。

6.引き渡し

工事が完了したら、最終確認の上引き渡しです。依頼した内容が漏れなく完了しているか必ず確認します。

許認可取得の流れ

民泊物件の改修工事が始まる前に必ず各行政機関に相談に行きましょう。

民泊の許認可の種類は3つです。

旅館業法、民泊新法、特区民泊

ご自身の物件がどのカテゴリーに属するか、また営業許可を問題なく取得できるか保健所、消防署、市役所の建築指導課に必ず事前に確認をしてください。

心が躍る開業準備

改修工事が完了したら、いよいよ開業準備です！

1.家具家電・寝具の購入・設置

ゲストが快適に過ごせるよう必要な設備を購入・設置します。

2.予約ルールやオペレーション構築

チェックイン・アウト時間や売り止めのタイミング、鍵の運用含めたチェックイン方法などを定めます。また館内でのルールや過ごし方もハウスルールとしてまとめます。

3.料金およびポリシー決定

定価料金のほか料金ランクやカレンダーを作成します。またキャンセルポリシーやキッズポリシーも合わせて検討します。

清掃の仕組み化

1.内製化

スタッフを雇用

2.外注

民泊清掃の専門業者などに外注化

3.業務委託

民泊物件近くに住む学生や主夫（婦）に業務委託

リネン運用どうするか問題

1.リネンを自分で洗濯し管理する方法

清掃中に洗濯する or コインランドリー

2.リネン業者に依頼する方法

リネンサプライ業者に依頼。

3.クリーニング店に依頼する方法

物件近くのクリーニング店に依頼

外せない集客計画

宿泊施設タイプや想定ターゲットによって、集客方法は変わります。あなたの宿にあった最適な方法を探ります。

1.販売素材の準備

民泊の集客で必要な写真や文章を用意します。

2.予約サイト

集客の中心はホテル予約サイト（OTA）です。AirbnbやBooking.com、楽天トラベルなど施設タイプやターゲットに合った予約サイトに参画します。

3.プロモーション

民泊の認知を獲得するために、Webサイトを作成し、SNSアカウントを作り、Googleビジネスプロフィールに登録します。

民泊ビジネスは清掃費用をどれだけ下げるかが利益率の向上の鍵。そのためには連泊を意図的に獲得するのが吉。

1.連泊するターゲットとは？

訪日外国人観光客や日本人ビジネスマンなど連泊する属性をターゲットとする

2.プロモーションを駆使する

連泊割引や清掃料金の設定、連泊縛りなど使い、連泊に誘導する

3.利益率向上以外のプラス

チェックインやアウトの手間 / お客様対応の手間 / トラブルの確率/リネンコスト減少

1.SNSやプレスリリース

開業時が一番注目を集めます。あらゆる手段を使って認知を獲得します。

2.Airbnbのブースト期間

Airbnbでは新規開業宿のリスティングページは、約2週間に渡り検索上位に表示されます。

3.ゲストチョイスとスーパーホスト

良いレビューをたくさん獲得し、ステータスをGET!とにかくステータスをGETするまで頑張ること!!

あなたは、Airbnbリスティングのタイトルや文章、どう書くのが正解か分からずに悩んでいますか？

適当に他の施設を参考に、見よう見まねで...そんな風になんとなくタイトルや説明文を考えているのだとしたら、とてももったいないことです。

タイトル、文章、キャッチコピー...いわゆる、ライティング（Writing）への注力は、あなたのリスティングがその他の数多くの競合施設の中で際立つためにはとても重要な要素です。

ライティングとは、単に情報を伝えるだけでなく、その情報を魅力的で鮮やかに表現する技術です。言葉選びや文の構造、ストーリーテリングなどの要素を組み合わせることで、施設の魅力はぐんとアップします！

このマニュアルでは、あなたのAirbnbリスティングをより魅力的に見せるためのライティング術について基礎からていねいにレクチャーします。

ゲストが思わず予約したくなるようなリスティング作りを実現するためのヒントやテクニックを学び、あなたの唯一無二のリスティングをしっかりと輝かせましょう！

開業したらPDCAを回しましょう。

商売の鉄則なのですが、商品やサービスの改善を常に繰り返して、より良いものを作り上げなければなりません。

そこで改善の参考になるのが、このレビューです。Airbnbのレビューには、公開レビューと非公開レビューがあるというのは説明した通りですが、結構多くのゲストが、非公開レビューで宿の改善点を教えてくれます。

これらのレビューを参考にPDCAを回しましょう。

私たちが過去に民泊開業に際して失敗してしまった100のリストを挙げています。