Pertanahan dan Peralihannya (Narasumber: Irma Devita)

Modul mengenai berbagai metode peralihan Tanah di Indonesia ini merupakan modul lanjutan dari Modul tentang Dasar-Dasar Hukum Agraria di Indonesia. Disarankan bagi good people yang belum pernah belajar mengenai Hukum Agraria agar mengikuti modul yang sebelumnya untuk mempermudah dalam mengikuti pembahasan di modul ini.

Dalam modul pembelajaran kali ini, kita akan belajar mengenai berbagai mekanisme peralihan hak atas tanah di Indonesia, yang meliputi: jual beli, hibah dan hibah wasiat, tukar menukar, pelepasan hak atas tanah, inbreng atau pemasukan dalam perusahaan, akta pembagian hak Bersama (APHB), Lelang, jual beli bangunan dan pengoperan hak, Waris, dan Pelaksanaan putusan pengadilan karena perceraian.

Sebelumnya akan diingatkan kembali tentang konsep dasar yang wajib untuk dimengerti dalam melaksanakan proses peralihan tanah di Indonesia, dan selanjutnya akan membahas ketentuan umum tentang peralihan hak atas tanah.

Hak atas tanah dibagi menjadi 2 jenis, yaitu : hak atas tanah yang bersifat primer (langsung diberikan oleh negara) dan hak atas tanah yang bersifat sekunder, yaitu yang lahir karena adanya perjanjian antara pemegang hak di bawahnya dengan pemegang hak lain yang berada di atas tanah dimaksud.

Disamping hak atas tanah yang bersifat primer dan sekunder tersebut, ada hak istimewa yang merupakan gempilan dari hak Menguasai Negara, yaitu : Hak Pengelolaan atau Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

Apa saja sih yang disebut sebagai Hak primer?

--> HM, HGB, HGU, Hak Pakai,

Hak Sekunder : hak atas tanah di berikan sebagai hak di atas tanah hak primer, contohnya: HMSRS, HGB/HGU/HGB diatas HM, Hak Sewa di atas tanah Hak Pakai negara yang tidak ada jangka waktu, hak sewa di atas tanah hak lainnya, hak untuk memungut hasil hutan dan lain sebagainya.

Kriteria subjek hak atas tanah :

Penting untuk dipahami bahwa pemegang hak atas tanah, harus mengikuti kriteria subjek yang dimungkinkan oleh UU sebagai pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

Dimana : untuk Hak Milik (WNI tunggal), HGB dan HGU

Hak Pakai : WNI, WNA, BHI, BHA

Hal ini penting untuk dimengerti, karena akan berakibat pada dokumen peralihan dan metode peralihan hak apa yang dapat digunakan untuk proses ini.

Konsep jual beli atas tanah adalah TERANG DAN TUNAI.

TERANG : artinya dilakukan di hadapan Pejabat umum yang berwenang,

TUNAI: artinya dilakukan secara tunai pembayarannya.

Jika Peralihan hak atas tanah tidak dilakukan dengan mekanisme pembayaran tunai, maka dilakukan dengan cara:

Pengikatan Jual Beli.

Menjelaskan pula tentang perbedaan antara:

Notaris, PPAT, PPAT SEMENTARA dan PPAT KHUSUS

Dalam keadaan tertentu terdapat beberapa wilayah yang tidak memiliki Notaris/PPAT, dan bukti pemilikan tanah masih berupa girik/letter c/surat lainnya yang belum berbentuk sertifikat, maka dapat dilakukan oleh lurah/camat setempat.

(Notaris/PPAT tidak dapat melakukan jual beli atas tanah yang belum bersertifikat)

Tahapan yang harus dilakukan dalam proses peralihan hak

- pengecekan : asli sertifikat, KSWP, PBB, Identitas

- pembayaran pajak jual beli

- validasi PPH

- Tanda tangan akta

- Validasi BPHTB

Balik nama

-Merujuk kepada konsep Terang dan Tunai tersebut, Jual beli baru dapat dilakukan jika harganya sudah dibayarkan secara tunai dan dilakukan di hadapan PPAT yang berwenang.

-apakah dengan telah dibayarkannya harga jual beli atas tanah tersebut berarti telah dapat ditandatangani akta jual beli? Tidak.

Masih banyak masyarakat yang berpikir, sertifikat baru akan diserahkan setelah nilai transaksi dibayarkan dan pajak akan dibayarkan setelah ttd akta jual beli, dalam pengertian transaksi tersebut sudah pasti terjadi dan tidak akan dibatalkan, namun tidak demikian. Berdasarkan ketentuan perpajakan, pajak-pajak jual beli (PPh dan BPHTB) harus sudah dibayarkan terlebih dahulu dan pada beberapa wilayah tertentu terdapat kebijakan harus dilakukan validasi atas pembayaran pajak-pajak tersebut terlebih dahulu baru dapat dilakukan penandatanganan akta.

Selanjutnya yang menjadi tidak kalah penting adalah pengecekan sertifikat juga harus dilakukan terlebih dahulu dengan menyerahkan asli sertifikat.

Setelah ditandatanganinya akta jual beli tersebut maka dalam waktu 7 hari harus didaftarkan di kantor pertanahan setempat. Apabila tidak didaftarkan maka akta PPAT tersebut menjadi gugur (batal demi hukum).

-Mekanisme tukar menukar

-Perbedaan hibah dan hibah wasiat

-saat terhutangnya pajak

-point penting yang harus diperhatikan

Pengertian inbreng

Prosedur inbreng

1. Appraisal

2. RUPS tentang rencana inbreng

3. Iklan di surat kabar 14 hari setelah dilaksanakannya RUPS

4. Pembuatan akta inbreng dan RUPS inbreng

5. Pelaksanaan baliknama di kantor Pertanahan

-Jenis-jenis lelang : lelang eksekusi dan lelang sukarela

-prosedur lelang

-pembayaran pajak lelang

-siapa yang melaksanakan lelang

-dasar untuk melakukan balik nama berdasarkan lelang

-Jenis-jenis lelang : lelang eksekusi dan lelang sukarela

-prosedur lelang

-pembayaran pajak lelang

-siapa yang melaksanakan lelang

-dasar untuk melakukan balik nama berdasarkan lelang

-apa yang terjadi pada saat adanya penggabungan, peleburan, dan pemekaran?

-pajak-pajak yang terhutang

-pajak-pajak yang terhutang

1. Mengulang secara umum tentang seluruh penjelasan dari scene 1- 11

2. Memberikan saran dan rekomendasi

3. Menyampaikan bahwa untuk mengetahui lebih lanjut tentang pertanahan