さくっと30分で分かる！民泊清掃ベーシック講座

民泊の清掃方法は、おもに3つのパターンがあります。

1つ目は、スタッフを雇い内製化するパターンです。これは民泊オーナー自身が清掃する場合も含みます。

2つ目は、清掃の専門業者などに外注化するパターンです。民泊というビジネスが普及し、大都市や観光地では民泊専門の清掃業者も登場しています。

3つ目は、物件近くに住む学生や主婦に業務委託するパターンです。人を雇うでもなく、契約を交わし外注するわけでもないので、一番楽な方法かもしれません。

それぞれのパターンでメリットデメリットがあり、当然清掃コストも変わってきます。

このセクションでは、3つのパターンについてより詳しく説明していきますので、ぜひあなたの民泊施設に合ったパターンを見つけてみてください。

内製化のメリットとデメリットです。

1つ目のメリットは、清掃コストを削減できることです。自社で直接清掃スタッフを雇用することで、外注するよりも安く清掃することが可能です。

2つ目のメリットは

自社で清掃スタッフを管理することで、業務の進捗や品質を直接管理することができます。

業務内容を細かくカスタマイズしたり、ゲストの要望に合わせて掃除内容を都度変更したりも気軽にできます。また問題が発生した場合も、柔軟に対応できるのが内製化のメリットです。

一方で内製化のデメリットですが、

1つ目は、採用が難しいことです。

人口減少化社会で、働き手がどんどん減ってきています。また正直、肉体労働である清掃業務は決して人気のある仕事ではありません。良い人材を採用するのは難しいでしょう。

2つ目は、人材管理に負担がかかることです。自社で清掃スタッフを雇用する場合、採用から研修、労働条件の整備、給与支払い、シフトを組んだりなど、人材管理にかかる時間やコストが発生します。

以上が、内製化する場合のメリットとデメリットです。

外注化のメリットとデメリットを見ていきます。

1つ目のメリットは、清掃の品質を担保できることです。

専門の清掃業者に業務を委託するので、仕上がりの美しさや完成度は信頼に値します。

2つ目のメリットは、人材管理の負担がなくなることです。これは内製化の全く逆になりますが、自社で雇用しない分、採用や研修、シフトなど人に関わる面倒が一切なくなります。

一方で外注化のデメリットですが、

まず1つ目は、当たり前ですが、内製化するより清掃コストが高いということです。

２つ目は、柔軟な対応が難しいということです。

民泊清掃はイレギュラーな業務が発生する場合があります。例えば、子供が布団でおねしょをしてしまったとか、禁煙なのに室内でタバコを吸ったなどです。

この場合、布団を洗ったり、室内を消臭したり、イレギュラーな仕事が発生します。

雇用したスタッフであれば柔軟な対応が可能ですが、外注業者では難しい場合があります。

3つ目は業者選定のリスクです。

良い業者を選べなかった場合、清掃業務の品質やコスト面で不満足な結果を招く可能性があります。また、業者側の都合で急に契約を解除された場合、急遽別の業者を探すことになり、時間やコストがかかります。

業務委託のメリットとデメリットです。

ここでの業務委託とは、物件の近くに住む学生や主婦などの個人に、清掃を発注するケースを想定しています。

まずはメリットですが

1つ目は、外注業者より清掃コストを抑えられるということです。

清掃業務の発注先はあくまでも個人であり、プロの業者ではないので、その分安いです。

2つ目は、業務範囲の柔軟さです。

個人に対して仕事を発注するので、業務内容をカスタマイズしやすいです。

例えば、夜の空いた時間に掃除してもらったり、リネンの洗濯や乾燥をその人にお願いしたりすることも可能です。

一方で業務委託のデメリットですが、

1つ目は、清掃の品質をコントロールするのが難しい点です。

プロの清掃業者でもないし、自社で雇用して教育がきちんとできるわけでもないからです。

加えて民泊の場合は基本無人なので、清掃後のチェックが念入りにできない点も、業務委託で清掃を回す難しい部分です。

2つ目は、すぐに辞められてしまうリスクです。業務委託なので当事者はそこまで責任感を持って仕事にあたるとは限りません。家事の隙間時間に小銭を稼ごうと思っていても、実際にやってみたら想像以上に大変だからやっぱりやめますなんてこともザラにあります。

民泊施設の清掃を外注しているオーナーさんもいると思いますが、細かな指示を電話やメール、LINEで、その都度行うの大変ですよね？

私たちはAirbnbやLINE、PMSの機能を駆使して、情報共有を自動化しています。

ここでは清掃スタッフの雇用方法のアイデアをいくつか挙げてみます。

1つ目はジモティーの活用です。

ジモティーとは日本全国の各地域ごとに、色々な地元情報を掲載するサイトです。

様々な情報が掲載できるジモティーには、地元の住民が「売ります・あげます」の他に「探しています」というカテゴリーもあり、簡単にかつ無料でアルバイトの求人を出すことができます。

2つ目は近隣へのビラ巻きです。

物件近くに住んでて時間を持て余した高齢者に業務委託したい場合は、ビラが一番良いと聞きました。

3つ目はSNSの活用です。

FacebookやTwitter、インスタグラムなど、なんでも良いと思いますが、今はSNSで情報を定期的に発信すれば、その分野に興味がある人が集まってきてくれます。

このセクションでは清掃コストについてお話をしたいと思います。

あなたは一軒家の民泊を開業するとします。

一体清掃にはいくらくらいのコストがかかるのでしょうか？

実際にわたしたちが金沢で運営している物件を参考に話をしてみたいと思います。

東京や大阪などの清掃会社に外注したらいくらくらいになるんでしょうか？

オンラインでさまざまな会社を調べた結果がこちらです。

ここでは民泊運営で大切な清掃料金と利益の話をしたいと思います。

民泊ビジネスは、基本的に無人で運営するので、現場運営の人件費がかからないビジネスです。

一方で、チェックアウト後には必ず清掃しなければならず、2023年時点ではこの清掃業務を機械化したりすることはできません。つまり、必ず清掃コストが発生します。

さらに、民泊物件はキッチンがあったり、一軒家の広い物件であることが多いため、売上に占める清掃料金の比重が非常に高いです。

さきほどご紹介した弊社が金沢市で運営している物件ですが、1泊の宿泊単価は約25,000円です。清掃を外注した場合は、1清掃当たり7,200円です。

つまり、売上の28%が清掃コストとなります。

この清掃コストを如何に下げるかが利益を出すために重要なポイントになるのですが、そもそも人手不足なので今後は人件費が上がっていくのは間違いないので、1清掃あたりのコストを下げることは難しいでしょう。

仮に下げられたとしても、クオリティまで下げてしまっては意味がありません。

では、どうしたら良いのか？

わたしたちは、できるだけ長期の宿泊を獲得できるよう、集客に知恵を絞っています。

この表を見てください。

稼働率100%ですべての予約が1泊の場合と、稼働率100%ですべての予約が2泊の場合の利益の差です。

売上はどちらも同じです。

一方で、予約が1泊だけの場合は清掃が30回発生し、清掃料金は合計で216,000円です。

予約が3泊だけの場合は清掃が10回発生し、清掃料金は合計で72,000円です。

そのため、利益にこれだけ差が出てくるわけです。

これが連泊予約のパワーです。

民泊ビジネスで利益を最大化する1つの方法は、この連泊予約を獲得し、清掃コストを下げることです。

ちなみに、連泊予約は清掃コストを下げるだけでなく、チェックインやアウトの手間も減りますし、お客様対応の手間も減りますし、トラブルの確率も減ることになり、良いことしかありません。

このセクションでは民泊施設で使用するベッドシーツやタオルなどのリネンについてお話しします。

宿泊施設を運営するにあたり、日々のリネンの管理はコストを伴う大変な業務です。

ここではリネンを管理する方法を3つご紹介したいと思います。

1つ目は、リネンを自分で洗濯し管理する方法

2つ目は、リネン業者に依頼する方法

3つ目は、近隣のクリーニング店に依頼する方法です。

それぞれ、メリットデメリットもあげますので、ご自身の民泊施設にあった方法を選んでください。

1つ目は、リネンを自分で洗濯し管理する方法です。

チェックアウト後に、自らリネン類を洗濯し乾燥まで行います。

民泊施設内に洗濯機を設置しており、かつ洗濯物を干す場所があれば、すべて施設内で完結することが可能です。

施設内に洗濯機がない場合は、近隣のコインランドリーやご自宅で行います。

自分で洗濯し管理する方法のメリットデメリットですが、

メリットは洗濯・乾燥をすべて自分で行うので、業者に依頼するより金銭的なコストが低いことです。

デメリットは、時間・体力が奪われる、メンタルがやられることです。

ベッドシーツや布団カバーは大変かさばるので、家庭用サイズの洗濯機だと一度に洗濯できず、何度も洗濯機を回す必要があります。コインランドリーにリネンを運び、乾燥後に畳む作業も時間がかかります。

定員が少なく、かつゲストが長期で宿泊してくれるような宿であれば自分で洗濯しても良いかもしれませんが、

逆に稼働が高く、1泊2泊でゲストが入れ替わるような施設であれば、リネンを自分で管理する方法は大変です。

近隣のクリーニング店に依頼する方法です。

クリーニング店によっては「宅配クリーニングサービス」というものがあります。

洗濯物を民泊施設まで取りに来て、洗濯乾燥し、また配達してくれるサービスです。

このクリーニング店の集配サービスのメリットですが、

まずリネンの管理が圧倒的に楽になることです。使用済みリネンを集めて施設内に置いておくだけだからです。

また、この後紹介するリネン業者との比較になりますが、リネン業者の場合は、業者が指定するリネンしか使えないですが、クリーニング店の場合はあなたの好きな素材やデザインのリネンを選ぶことが可能です。施設の雰囲気に合ったベッドカバーや、高単価施設であれば単価に見合った高品質なリネンを提供する仕組みを作ることが可能です。

デメリットは、宅配クリーニングサービスの利用料金が非常に高いということです。

例えば、ベッドシーツ、掛け布団カバー、ピロー、タオルなどの一式で500円以上します。

もちろん地域やクリーニング店によって価格は異なると思いますが。

リネン業者に依頼する方法です。

一般的にリネン業者はリネンサプライと呼ばれていますが、要はホテルや病院、介護施設などにリネン類を提供している業者です。

リネン業者の特徴は、リネン業者自体が在庫を持つということです。つまりリネン業者が用意したリネンを、ホテルに対して貸しているわけです。ここがクリーニング店と異なる点です。

このリネンサプライのメリットですが、

集配サービスがあるということと、加えて、クリーニング店と比較すると割安なことです。

逆にデメリットですが、

リネン業者の指定するリネンしか使えない点です。

よくある真っ白でパリッとしたシーツになります。

気になるリネン業者のリネン料金ですが、地域や業者によって本当にピンキリです。わたしたちの拠点である金沢は、シーツ1枚60円、ピロー30円、バスタオル60円なのに対して、他の地域ではその倍以上の料金もあるようです。

とくにリネン業者の少ない地域は、リネン業者の独占市場のようになっていて、シーツ1枚400円なんて話も聞きました。

このセクションでは簡単にゴミの問題について触れたいと思います。

民泊で出るゴミは基本的には家庭ゴミではなく、事業ゴミになります。

なので、家庭ゴミとして捨てるのはNGで、きちんと廃棄物収集運搬業者にゴミの回収を依頼する必要があります。

廃棄物収集運搬業者にゴミの回収を依頼すると、週に何日回収するか、ゴミの量はどれくらいかなどヒアリングが合った上で、見積もりが提出されます。

金額に問題がなければ、契約します。

もちろん地域や業者によって料金は変わってくると思いますが、弊社の場合はこのようになっています。

ある物件は、

可燃物が週3日の回収で330kgまでで、金属やガラス陶磁器、プラスチック類はそれぞれ50kgまで

料金は月額15000円です。

また別の物件では

可燃物が週5日の回収で500kgまで、そのほかは80kgまで。

これで料金は24000円です。

掃除が楽になる設備・家具選びから始めたいと思います。

掃除の負担を下げたり、業務効率を上げたい時に、ついつい掃除道具や掃除テクニックに目が行きがちなのですが、実はどうやって掃除をするかよりも、どんな設備や家具を選ぶかの方がよっぽど大切になります。

詳しく見ていきます。

民泊の清掃に特別な経験や知識は不要だと思っています。

基本的に民泊施設とは自宅の延長にある空間なので、自宅と同じように掃除すれば何も問題ありません。

実際に私たちが使っている洗剤は、マジックリンやファブリーズ、パイプユニッシュなど、どこの一般家庭にもあるようなものですし、掃除道具もコロコロやクイックルワイパーを使っています。

購入先も、Amazonやモノタロウ、ロハコなどでオンラインで購入しています。

ただし、中には民泊施設ならではの特別な掃除道具や知識がありますので、ここで少し紹介したいと思います。

最後は、掃除の仕組み化で楽しよう！というテーマです。

まずは掃除マニュアルについてです。

わたしたちは、新しく入ったスタッフの教育のために掃除マニュアルというものを作っています。掃除のクオリティを均一にし、抜け漏れを防ぐためです。

マニュアルを作るのは大変ですが、一度作ってしまえば、あとあとのスタッフ教育がだいぶ楽になります。

こんな感じで、シーツの結び目はベッドのこっち側ですよ、とか

水滴箇所が残りやすい場所はここですよ、とか

埃がたまりやすい場所の説明や、各備品のセッティング方法などです。

マニュアルの他、清掃チェックシートも活用しています。

よく、コンビニのトイレに置いてあるやつですね。

チェックシートに沿って、チェックしてもらうことで抜け漏れを防げますし、誰が掃除したか記録に残るので、責任の所在が明確になります。

最後は、写真を使っての完了報告です。

わたしたちは、清掃完了後の部屋や備品の写真を、LINEやチャットワークで送ってもらい、掃除が問題なく完了しているかチェックしています。

もし抜け漏れがあれば、指摘してその場で修正してもらいます。左の方は、ゴミ袋の被せ方を修正してもらい、右の方はテーブルと座椅子の位置を指摘しています。

この画像での確認の良いところは、掃除を担当していない人が遠隔でチェックできることなんですが、一方で写真を取る側の人間も、写真を取ることで対象物に意識が向き、結果的に抜け漏れに気づいてくれるという利点があります。