Immobilienfinanzierung Crashkurs

In diesem Intro erfährst du, was wir machen, wenn wir keine Onlinekurse drehen. Neben der Firma IMMLAB, die sich vornehmlich um das Thema Know-how Aufbau und Community für Immobilieninvestoren kümmert, sind Paul und ich Inhaber oder vielmehr Entwickler einer Hausverwaltung sowie einer Ankaufgesellschaft für Investoren, der concept4future GmbH & Co. KG. Somit sind wir tief im operativen Immobiliengeschäft verwurzelt und verfügen über praxiserprobtes Wissen.

Weiterhin erfährst du in dieser Lektion:

• Was einen Investor von einem Sparer und einem Kapitalanleger unterscheidet

• Warum Immobilien ein Teamsport sind

• Wie du in 10 Wochen zum ersten Objekt kommst

Viel Spaß mit dem ersten Tutorial!

Erik & Paul

In diesem Tutorial geht es nicht darum, einen Blick in die Glaskugel zu werfen, sondern Zusammenhänge zu erkennen. Welche Bedingungen müssen langfristig erfüllt sein, damit die Zinsen mit hoher Wahrscheinlichkeit steigen oder fallen? Ob die Zinsen steigen oder nicht, ist nicht so relevant - solange du darauf vorbereitet bist.

Dazu haben wir ein passendes Zitat von Perikles parat:

"Es kommt nicht darauf an, die Zukunft vorauszusagen, sondern darauf, auf die Zukunft vorbereitet zu sein."

In diesem Tutorial schauen wir uns an, ob und warum eine Kreditaufnahme bei Immobilien Sinn macht.

Das große Geheimnis ist die Eigenkapitalrendite, allerdings musst du hier sehr vorsichtig sein. Denn im schlechtesten Fall kann die Eigenkapitalrendite negativ sein und die Probleme werden durch hohe Kredite "mitgehebelt." Wer Kaufpreise voll finanziert, muss sich über eine entsprechende Objektprüfung und flüssige Mittel absichern.

Außerdem erfährst du in diesem Tutorial:

• Wie schneidet die Immobilie im Vergleich zu einer Aktie ab und können diese beiden Dinge überhaupt verglichen werden?

• Wie läuft grundsätzlich eine Finanzierung ab?

In diesem Tutorial legen wir den Grundstein für die weiteren Tutorials und steigen in folgende Themen tiefer ein:

• Welche verschiedenen Darlehensformen gibt es und wo unterscheiden oder eignen sich Annuitäten, Raten oder endfällige Darlehen?

• Welche Strategien solltest du verfolgen? Behalte nicht nur die Finanzierung für das Objekt, sondern das ganze Portfolio im Blick.

In diesem Tutorial erfährst du, ob eine Zinsfestschreibung überhaupt Sinn macht. Wann wird eine 10 oder 15 Jahre Zinsfestschreibung gemacht?  Ist der Zinssatz von variablen Darlehen immer günstiger als eine Zinsfestschreibung und wie wird der variable Zins überhaupt errechnet?  Weiterhin erfährst du, was passiert, wenn der gebundene Zinssatz ausläuft und wann dich die Bank kündigen darf.

Nominal- und Effektivzins nennt man auch Brutto- oder Nettozins. Worin unterscheiden sich der Nominal- und Effektivzins und was wird im Effektivzins alles berücksichtigt?

Weiterhin erfährst du in dem Tutorial:

• Wie du Darlehen über den Cashflow (Tilgunsgplan) vergleichen kannst

• Welche Gebühren noch zulässig sind

• Bereitstellungszinsen oder Bereitstellungsprovision

• Wann darf die Bank das Darlehen kündigen und welche Fristen gibt es zu beachten?

In diesem Tutorial geht es hauptsächlich um das Einwertungsverfahren für Immobilien bei der Bank. Die Bank errechnet einen Beleihungswert, der meist unter dem Marktwert liegt. Der Beleihungswert ist der Wert, der zu jeder Zeit erzielt werden kann, auch unter Marktschwankungen. Folglich ist die Differenz dazu das Risiko der Bank, auch Blankoanteil genannt.

Weiterhin erfährst du in dem Tutorial:

• Was ein Disagio ist

• Wie sich der Marktfaktor errechnet

• Wie die Bank Neubau oder Denkmalsanierung sieht

• Was es mit dem Thema Grundschuld auf sich hat

Jetzt geht es darum, das theoretische Wissen anzuwenden. Ich habe dir als Material einmal das Aufgabenblatt und eine Excel-Datei zur Verfügung gestellt. Am Ende solltet du aus Sicht der Finanzierung für dich beantworten können, ob Neubau oder Denkmal für dich Sinn macht. Gerade bei Denkmalsanierungen kann es sein, dass sich Steuervorteile positiv auswirken.

Du kannst die Datei mit immlab2018 entschlüsseln.

In diesem Tutorial geht es darum, wie die Bank deine Bonität bewertet und welche Unterlagen dafür erforderlich sind. Dafür gehen wir Schritt für Schritt durch folgende Unterlagen:

• Selbstauskunft

• Checkliste der benötigten Unterlagen

• Immobilienaufstellung

Daraus erstellt die Bank eine Haushaltsrechnung und eine Lebensphasenplanung. Als weiteres wichtiges Instrument zieht sie in der Regel eine Schufa und Bankauskunft. 

Sowohl die Bank als auch der Vermittler sehen den Einsatz von Eigenkapital gerne. Denn das Risiko der Bank ist begrenzter, gerade wenn man von einer Kaufpreisfinanzierung ausgeht und 5 bis 20 Prozent Eigenkapital einbringt. Hier besteht für die Bank nämlich das größte Risiko.

Was hat der Vermittler für einen Vorteil?

Es ist wahrscheinlicher, dass die Baufinanzierung klappt und der Vermittler seine Provision bekommt.

Banker und Vermittler kümmert es in der Regel nicht, dass du vielleicht noch mehr Objekte kaufen willst oder bei Mieterwechsel eventuell Modernisierungen aus Eigenkapital bestreiten musst. Wenn der Zinsabschlag nicht signifikant ist und der Deal bei einer 100-Prozent-Finanzierung (Kaufpreisfinanzierung) trotzdem stattfindet, solltest du in der Regel kein Eigenkapital einbringen. Dadurch erhöht sich die Eigenkapitalrendite. Natürlich solltest du ausreichend Rücklagen aufbauen und Objekte bei 80 + X Prozent Finanzierungen entsprechend prüfen.

In diesem Tutorial geht es darum, welche Tilgung optimal für dich ist. Tilgung ist Vermögenszuwachs und erstmal positiv zu sehen. Das Risiko für dich und die Bank sinkt mit jeder Tilgungsleistung. Allerdings ist eine Tilgung Liquiditätsintensiv und geht zu Lasten des Cashflows und anderweitigen Verwendbarkeit der Tilgungsleistung.  Zudem sind Tilgungsleistungen keine Kosten und somit steuerlich nicht abzugsfähig. In der gleichbleibenden Rate (Annuität) sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil erhöht sich. Das kann dazu führen, dass die Steuerlast steigt. Wie sich das genau auswirkt, erfährst du in diesem Tutorial.

Außerdem erfährst du:

• Was es mit der Non-Recourse-Finanzierung auf sich hat, wer diese nutzen kann und für wen diese überhaupt geeignet ist

• Wie das Thema Tilgung für den Eigennutzer im Vergleich zum Investor zu sehen ist

• Welche Auswirkungen eine niedrige oder hohe Tilgung in Bezug zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKRi) hat

In diesem Kapital behandeln wir mehrere kleine Themenbereiche:

• Das endfällige Darlehen mit Tilgungsersatzträger und wie sich diese Darlehensform auf die Vorfälligkeitsentschädigung auswirkt

• Tilgungssatzwechel und Sondertilgung: Wie können diese Instrumente optimal eingesetzt werden?

• Ist der Pfandtausch ein gutes Mittel, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhindern?

• Ist eine Nachbeleihung durchführbar und wenn ja, unter welchen Gesichtspunkten?

• Wieviele Schulden solltest du auf dem Objekt lassen? 

• Wer ist der richtiger Ansprechpartner, wen solltest du als Berater in dein Team aufnehmen und wie kannst du ihn rekrutieren oder testen?

• Welche Förderprodukte gibt es und welche eignen sich überhaupt für Investoren?

Das 3/7-Modell ist sehr risikoreich, da man mit einer kurzfristigen Zinsbindung auf 3 Jahren arbeitet und anschließend mit einer 90-Prozent-Finanzierung auf 7 + X Jahre. Diese Form dient der Spekulation und kommt beispielsweise bei umfangreichen Modernisierungen zum Einsatz, da es in den ersten drei Jahren eine 15-Prozent-Grenze gibt. Was es mit dieser Grenze auf sich hat und wie du das 3/7-Modell einsetzen kannst, erfährst du in diesem Tutorial.

Außerdem erfährst du:

• Wie du ohne Eigenkapital Immobilien kaufst, indem du Steuermodelle nutzt, auch rollierendes Eigenkapital genannt

• Was eine Verkäuferfinanzierung ist

• Eigennutzung und anschließende Veräußerung

In der letzten Lektion lernst du, worauf du achten musst, wenn du eine GmbH und GbR finanzierst. Hier gibt es große Unterschiede, wenn du beispielsweise auf eine Bürgschaft verzichten willst.

Zu guter Letzt  möchte ich dir gratulieren, dass du den Kurs durchgearbeitet hast. Ich hoffe, du fühlst dich im Thema  Immobilienfinanzierung nun sicherer.

Die besten Investorengrüße aus Leipzig

Erik, Paul und das ganze IMMLAB-Team