Investir dans l'immobilier locatif en Belgique

• Les règles générales de votre capacité d'endettement

• Les règles de votre banquier

• L'exemple concret d'un belge qui gagne 1500€ NET par mois.

1. Pensez à demander à la banque nationale belge l’état de vos crédits (ficher à la Banque Nationale) en envoyant un email à ck@nbb.be (car votre banquier le fera et cela peut être déterminant pour le siège) et prenez-les en compte dans votre calcul mensuel. Si vous dîtes que vous n'avez pas de crédit et qu'ils se rendent compte que si, ce n'est pas bon.

   Montrer et scanner mon extrait avant et après ou consulter avec votre EID : https://eservices.minfin.fgov.be/mym-portal/public/citizen/welcome (« consulter mes dettes et remboursements »)  = PROACTIVITE

• Partez du principe que tout est possible

• Prenez le temps pour déterminer vos objectifs

• Soyez très clair et réaliste (par rapport à vos obligations)

• La clarté va vous enlever le brouillard et vous permettre de vous focaliser en évitant ou n'écoutant pas les médisances.

N'écoutez que ceux qui ont atteint les objectifs que vous convoitez!

La colocation

1. Implique la gestion de plusieurs locataires (plusieurs baux)

2. Implique une localisation stratégique (Près d’une gare, transport commun qui mène à l’aéroport, ou vers des unifs ou des écoles)

3. Nécessite un permis d’urbanisme en règle ou l’obtention qui peut prendre + de temps (en Wallonie par exemple) https://www.lebonbail.be/articles/le-permis-prealable-a-la-mise-en-location-d-un-kot-etudiant

• Achat-revente pour faire du cash

  1. Si revente avant les 5 années (date des actes) à 16,5%

  2. Taxes sur la Plus-value = Prix de vente – Prix d’achat

     1. Prix de vente = Prix estimé (par notaire ou expert ou administration de l’enregistrement) – Prix de frais liés à la vente (agence, publicité) OU sinon votre prix

     2. Prix d’achat = Prix du vendeur + frais d’actes + droits d’enregistrement + travaux (si entrepreneur agréé)

• Locations saisonnières

  1. Implique une localisation stratégique

     1. Près d’un hôpital par exemple

     2. A côté d’un groupement d’hôtel (ce qui signifie que c’est prisé)

     3. En centre-ville pour du tourisme

     4. Près de la mer ou lac, lieux calme pour des WE en couples ou près d’activité

  2. Implique + de travail supplémentaires et donc – de temps

     1. Chercher les clients et gérer la réception de l’argent et/ou d’un acompte (airbnb, booking)

     2. Gérer la remise des clés, nettoyages

     3. Contient un risque en fonction du tourisme, de la saison ou d’évènement (Terrorisme)

     4. Fiscalité : http://gillescarnoy.be/2017/01/11/la-fiscalite-de-logeurs-airbnb/

1. Est-il intéressant de rembourser? Calculer votre avantage avec ce simulateur: https://www.guide-epargne.be/epargner/comparez/remboursement-anticipe-credits-hypothecaires.html

2. Obtenir le meilleur financement

3. Passez par un courtier : il sait quoi et comment le dire à la banque, il en sait + que vous, c’est leur métier vous êtes son client il va se battre pour vous, il connait plein de banque et leur profil et particularité. Il peut vous faire gagner du temps et assurez-vous d’avoir une bonne communication pour être au courant. Préparez et négociez les frais de courtages. Un courtier indépendant à tout intérêt de vous défendre. Un que je conseille credit2000.

4. Ayez une bonne tenue de compte

   1. Faites des économies mensuelles (exemple de 10% de vos revenus)

   2. Ne terminez pas la fin du mois en crédit et payez à temps vos cartes de crédit

5. Montez votre dossier avant de voir les banques pour montrer votre motivation et sérieux

   • 1. Le strict minimum

        1. Votre pièce d’identité et une copie recto-verso

        2. Les taux les meilleurs que vous avez trouvés :

   - https://www.immothekerfinotheker.be/F/barometre-des-taux

   - http://www.centralecredithypothecaire.be/simuler-votre-credit-3/grille-des-taux.html

   1. 1 ou vos 2 derniers extraits de rôles (pour information si vous les avez perdus, vous savez les consulter avec votre eID sur https://eservices.minfin.fgov.be/mym-portal/public/citizen/welcome (« Consulter mon avertissement-extrait de rôle (note de calcul) »)) ou envoyez un email à info.ccipp@minfin.fed.be

   2. L’offre d’achat ou le compromis de vente

   3. Si vous êtes indépendant/entrepreneur, vos bilans de l’année précédente (car pas encore publier en fonction de la date) + un bilan prévisionnel de l’année en cours tamponné par votre comptable + éventuellement des contrats qui assurent vos prochains revenus

   4. Un extrait de compte pour attester que vous possédez bien les fonds nécessaires demandées par la banque (même si vous n’allez pas les utiliser)

   5. Si vous faîtes des travaux, un devis correspondant à la somme demandée. Attention, si vous souhaitez installer 3 cuisines, 3 sanitaires, je vous conseille de ne pas le mentionner dans le devis (sinon on verra que c’est pour un investissement)

   1. Faite un crédit avec un gros taux pour obtenir le crédit, puis un an après faîte-le refinancer au taux courant en montrant que votre bien s’autofinance quand même.

   2. Pour regagner ses frais d’acquisition, utilisez-le sursis de paiement (1 ans par exemple).

   3. Quelques banques que je conseille : RecordBank (ING), Krefima, Crelan et Argenta pour leur taux et prêt.

Comment fonctionne le système bancaire!

NB: Je parle souvent de la banque centrale (européenne), je veux en réalité parler de la Banque nationale de Belgique (NBB).

Information fraîche sur comment obtenir + de 100%

1. Déterminez votre capacité d’emprunt

   1. Allez voir votre banque et demandez-là de confirmer votre capacité d’emprunt et faîte par de votre décision d’acheter « une résidence principale » (même si c’est pour de l’investissement, vous pouvez très bien vivre « une seconde » dans votre maison et faire relativement ce que vous voulez avec). N’hésitez-pas à poser toutes les questions à votre banque, est-ce qu’elle est OK si vous louez une partie du bien etc.

2. Obtenez de votre banque un accord de principe sur le montant d’achat qui va vous permettre d’argumenter auprès du vendeur plus tard. Demandez à votre banque la liste d’expert agrée qui vous servira pour faire une expertise du bien pour déterminer la valeur réelle. Pour tenter de payer sans apport, faite une expertise du bien, si la valeur expertisée du bien est supérieure au prix d’achat + apport, vous êtes couvert !

3. Entourez-vous des meilleurs et faîtes-leur part de votre projet!

   - Cherchez un « bon courtier » (vous pouvez aussi vérifier sur la banque nationale les bénéfices qu’ils font). Demandez recommandation à vos proches et les « bonne banques». Si vous avez du temps, faîtes vous-même le tour des banques, partagez votre projet, vous saurez directement si la banque accepte votre profil ET votre projet. Pour celles qui sont intéressées, gardez contact, il vous suffira plus que d’envoyer votre dossier par email une fois le bien trouvé.

   - Cherchez un « bon notaire». Vérifiez qu’il existe bien sur https://www.lexgo.be/fr/notaires/ et éventuellement demandez-lui s’il connait un « acte en main », notamment si cela fait partie de votre stratégie.

   - Cherchez un « bon entrepreneur» voir Conseil > entrepreneur, qui serait OK de travailler sur place

4. Donnez contact notaire/entrepreneur/courtier

5. Gagnez du temps, anticipez

   a. En préparant votre dossier (voir le point Financement > monter votre dossier)

   b. Calculant éventuellement les frais liés à l’achat et trouvez leur financement (je rappelle que l’argent ne sera pas forcément utilisé dans le cas d’un acte en main)

   I. Frais d’acte d’achat https://www.notaire.be/calcul-de-frais/achat

   II. Frais d’acte de crédit https://www.notaire.be/calcul-de-frais/credit

   III. Ou demandez un décompte de votre notaire

6. Déterminez votre objectif, ce qui filtrera déjà les types de bien que vous allez viser, la région dans laquelle vous allez acheter.

7. Cherchez votre bien

   1. Sur les sites web, créer vos filtres et alertes

      1. Immoweb.be

      2. Immovlan.be

      3. 2ememain.be

      4. kapaza.be

      5. google.be

   2. En agences dans les régions ciblées

   3. Demandez à votre entourage si quelqu’un connait quelqu’un qui a hérité d’un bien ou veut tout simplement vendre son bien

8. Faîtes vos visites armés jusqu’au la dent

9. Faîtes vos offres

a. Lors de votre visite, ne tombez pas dans l’émotionnel et prenez des notes et des photos. N’hésitez-pas si l’annonce sur papier vous a convaincu, vous avez senti le flair, à emmener votre entrepreneur.

b. Ce que vous pouvez demander au propriétaire

• Titre de propriété
  S’il y a des baux de location (contrat, état des lieux, attestation de dépôt de garantie locative) par exemple
  Checklist des travaux effectués

• Certificat PEB (qui peut être un argument de négociation)

• Certificat de contrôle électrique (car l’électricité coûte cher)

• Attestation de la citerne à mazout si il y en a une

• Information sur la copropriété (charges à payer etc.)

• Certificat urbanistique

• Obtenez une offre d’achat de la part du vendeur si vous avez trouvez votre bien

• Négociez, mettez une date limite (5j) et jouer sur le fait que vous avez visité d’autre bien

10. Soumettez votre dossier à votre courtier ou à votre banque et aux autres banques. Si vous êtes convaincu de l’achat vous pouvez notamment déjà y faire une expertise (certaine banques exige une expertise), cela augmentera vos chances surtout si l’expertise surévalue le bien. Si le prix d’achat + frais d’achat = prix d’expertise, vous êtes très bon car la banque prends beaucoup moins de risque

1. Si vous êtes déjà propriétaire ou si vous avez fait un investissement non rentable DONC au final vous « perdez » de l’argent tous les mois OU vos moyens financiers sont moindres, 4 possibilités

   1. Vous augmentez vos capacités de manière conséquente et traçable (pas de black) par activité complémentaire indépendante ou demander une augmentation (difficile) ou devenez actionnaires ou la bourse, bref.

   2. Vous effectuez un petit investissement (car vos revenus sont affectés) et trouvez une bonne affaire qui s’autofinance !

   3. Transformer votre bien pour qu’il vous rapporte : colocation par exemple

   4. Mettre en hypothèque votre maison

1. • Objectif, montrez que vous savez investir à votre banquier !

   1. Si vous êtes étudiants et sans nécessairement revenus

      1. Faîtes un prêt à tempérament (demandez le support de vos proches, un cautionnaire)

      2. Investissez dans des parkings, que vous pouvez découpez (en traçant simplement des lignes au sol et installer des point d’ancrages au sol), voir Amazon par exemple (« ancrage sol moto »)

   2. Si vous avez peu de revenus

      1. Yourtes

      2. Box/garage pour stocker

      3. Bus aménagés ?

   3. Si vous avez du CASH (héritage)

      1. Utilisez la banque comme un effet de levier

         1. Démonstration par calcul

      2. Utilisez l’argent des autres pour vous enrichir

      3. Sécurité dans la diversification (géographique)

Plus d'excuse en voyant des bonnes affaires pareils!

C'est une femme et elle ne parlait pas couramment français.

Aucune excuse pour investir! Si elle l'a fait (achat et travaux), vous pouvez le faire!

Vivre selon ses valeurs. Mia montre comment elle créé sa vie, selon sa définition grâce à l'immobilier en Belgique

Très belle intervention de Grégory, investisseur et courtier en crédits. Déjà indépendant financièrement, sa prochaine étape est la liberté financière! (envoyez-moi un message pour obtenir ses coordonnées)

Très belle intervention de Medhi qui nous explique comment se passe les travaux (envoyez-moi un message pour obtenir ses coordonnées)